전세 계약서 양식 무료 다운로드 특약 작성 꿀팁 총정리

전세 계약서, 제대로 알고 작성하자!

전셋집을 구하는 과정은 설레는 일이지만, 동시에 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분도 많습니다. 특히 전세 계약서는 앞으로의 주거 생활을 보장해 줄 중요한 문서이기에, 정확하게 이해하고 작성하는 것이 필수입니다. 오늘은 전세 계약서 양식 다운로드 방법부터 잘 쓰는 법, 특약 작성 꿀팁, 주의사항까지 모두 알려드리겠습니다. 이 글을 통해 안전하고 만족스러운 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.

전세계약서 양식 무료 다운로드하기

전세 계약서 양식, 어디서 다운로드 받을까?

전세 계약서 양식을 구하는 것은 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 일반적이고 신뢰할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

• 법원 등기열람 사이트: 법원에서 제공하는 표준 계약서 양식을 다운로드할 수 있습니다. 가장 기본적인 양식이므로, 여기에 필요한 내용을 추가하여 사용하기 좋습니다.
• 인터넷 포털 사이트 검색: 네이버, 다음 등에서 '전세 계약서 양식'을 검색하면 다양한 무료 양식을 제공하는 사이트들을 찾을 수 있습니다. 다만, 출처가 불분명한 양식은 주의해야 합니다.
• 부동산 중개 플랫폼: 직방, 다방 등 부동산 앱이나 웹사이트에서도 계약서 양식을 제공하는 경우가 많습니다. 공인중개사를 통해 계약 시에는 중개인이 제공하는 표준 양식을 사용하게 됩니다.

가장 추천하는 방법은 법원에서 제공하는 표준 계약서 양식을 사용하는 것입니다. 이는 법적 효력이 보장되며, 기본적인 내용을 충실히 담고 있기 때문입니다.

전세 계약서, 이렇게 작성하세요!

전세 계약서 작성은 단순히 정보를 채워 넣는 것이 아니라, 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 하는 과정입니다. 다음은 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 주요 항목들입니다.

1. 계약 당사자 및 목적물 정보 확인

• 임대인/임차인 정보: 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등을 정확하게 기재해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
• 부동산의 표시: 계약 대상 부동산의 주소, 면적, 구조 등을 등기부등본과 일치하는지 꼼꼼히 확인합니다. 등기부등본은 계약 전 반드시 열람해야 합니다.
• 임대차 목적: 주거용 건물인지, 상가인지 등 임대차 목적을 명확히 기재합니다.

2. 계약 내용 상세 기재

• 보증금 및 차임: 전세 보증금 총액, 계약금, 잔금 지급일 및 지급 방법을 명확히 기재합니다. 월세가 있는 경우 월세 금액과 지급일도 명시해야 합니다.
• 기간: 임대차 기간을 시작일과 종료일로 명확하게 기재합니다. 묵시적 갱신 여부에 대해서도 인지하고 있어야 합니다.
• 인수/인계 사항: 기존 임차인이 사용하던 시설물(에어컨, 가구 등)을 인수하는 경우, 그 목록과 상태를 상세히 기재합니다.

3. 특약 사항

특약은 표준 계약서에 명시되지 않은 내용을 당사자 간의 합의하에 추가하는 것으로, 매우 중요합니다. 다음 섹션에서 자세히 다루겠습니다.

전세 계약 특약, 이렇게 쓰면 든든하다!

전세 계약에서 특약은 예상치 못한 상황에 대비하고, 임차인의 권리를 보호하는 중요한 장치입니다. 어떤 내용을 특약으로 넣어야 할지 막막하다면, 다음 예시들을 참고해 보세요.

1. 기본적으로 넣으면 좋은 특약

• 현 시설 상태에서의 계약: “본 계약은 임차인이 임대차 목적물의 현 상태를 확인하고 계약하는 것으로 한다.”
• 원상복구 의무: “임차인은 임대차 기간 만료 시 임대차 목적물을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 명도한다.” (단, 통상적인 사용으로 인한 마모는 제외)
• 수리 의무: “보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 고장으로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다.” (단, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손 제외)
• 반환 채권 양도 금지: “임대인은 임차인의 동의 없이 임차인의 보증금 반환 채권을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공해서는 아니 된다.”

2. 상황별 유용한 특약

• 융자금 상환 관련: “임대인은 잔금 지급일 전까지 기존 융자금 OOO원을 상환하고, 등기부등본상 융자금이 말소되었음을 확인시켜 준다.” (매우 중요!)
• 도배/장판 상태: “현 임차인이 이사 나갈 당시 도배 및 장판 상태는 양호하며, 임차인은 이를 확인하고 계약한다.” 또는 “입주 시 도배 및 장판은 임대인이 새로 해준다.”
• 반려동물: “임차인은 반려동물 OOO(종류, 마리 수)를 사육할 수 있다. 단, 퇴거 시 원상복구 비용은 임차인이 부담한다.”
• 전입신고 및 확정일자: “임대인은 임차인이 잔금을 지급하고 입주하는 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 협조한다.”

3. 특약 작성 시 주의사항

• 구체적이고 명확하게: 애매모호한 표현은 분쟁의 소지가 있습니다. 날짜, 금액, 책임 범위 등을 명확히 기재해야 합니다.
• 법적 효력 확인: 특약이라도 법률의 강행 규정에 위반되는 내용은 무효가 될 수 있습니다. (예: 임차인에게 불리한 원상복구 조항 등)
• 구두 합의는 금물: 모든 합의 내용은 반드시 서면으로 작성하고, 계약서에 함께 서명해야 합니다.
• 특약 조항은 신중하게: 임대인에게 일방적으로 불리하거나 과도한 요구는 계약 성사에 어려움을 줄 수 있습니다. 상호 합의점을 찾는 것이 중요합니다.

전세 계약 시 반드시 확인해야 할 주의사항

안전한 전세 계약을 위해서는 계약서 작성 외에도 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있습니다. 다음을 꼭 숙지하시기 바랍니다.

1. 등기부등본 확인

• 소유권 확인: 계약하려는 집에 실제 거주하고 있는지, 등기부등본상의 소유주와 일치하는지 확인합니다. 근저당, 가압류 등 권리 제한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 최선순위 설정일자: 전입신고일과 확정일자를 받은 날짜가 등기부등본상의 근저당 설정일자보다 늦으면 후순위가 되어 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 잔금 지급일에 융자가 말소되는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 계약금 및 잔금 지급

• 안전한 거래: 계약금과 잔금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인과 계약하는 경우, 계약 시 위임장과 인감증명서, 본인 신분증을 확인하고, 임대인 본인에게 직접 연락하여 재확인하는 것이 안전합니다.
• 영수증 보관: 계약금, 중도금, 잔금 지급 시에는 반드시 영수증을 받아 보관해야 합니다.

3. 전입신고 및 확정일자

• 입주 즉시 처리: 잔금을 지급하고 이사한 날, 즉시 주민센터에 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 중요한 절차입니다.
• 배당 요구: 만약 임대인이 파산 등으로 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우, 확정일자를 받아두어야 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

4. 기타 확인 사항

• 중개대상물 확인 설명서: 공인중개사를 통해 계약하는 경우, 중개사가 작성한 중개대상물 확인 설명서를 꼼꼼히 확인하고 서명해야 합니다. 건물 상태, 권리 관계 등에 대한 정보를 담고 있습니다.
• 관리비: 아파트나 오피스텔의 경우, 관리비 내역을 확인하고 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
• 수리 범위: 계약 전 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 수리가 필요한 부분에 대한 책임 소재를 명확히 합니다.

Q&A

Q1. 전세 계약서에 반드시 들어가야 하는 내용은 무엇인가요? A1. 계약 당사자 정보, 부동산 표시, 임대차 목적, 보증금 및 차임, 기간, 특약 사항 등이 필수적으로 포함되어야 합니다. 특히 등기부등본과 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q2. 융자가 있는 집에 전세 계약을 해도 괜찮을까요? A2. 잔금 지급일에 융자가 모두 말소된다는 특약을 명확히 넣고, 등기부등본을 통해 융자 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 융자가 말소되지 않으면 보증금을 보호받기 어려울 수 있습니다.

Q3. 특약으로 '수리는 임대인이 다 한다'라고 넣어도 되나요? A3. 원칙적으로 임차인의 고의나 과실이 아닌 부분에 대한 수리는 임대인의 책임입니다. 하지만 모든 수리를 임대인이 부담하도록 하는 것은 현실적으로 어려울 수 있으며, 임대인이 계약을 꺼릴 수 있습니다. 주요 설비(보일러, 수도 등)에 대한 수리 책임을 명확히 하는 수준으로 협의하는 것이 좋습니다.

결론

전세 계약은 신중하게 접근해야 하는 중요한 과정입니다. 올바른 전세 계약서 양식을 사용하고, 꼼꼼하게 내용을 확인하며, 필요한 특약을 명확하게 작성하는 것이 안전하고 행복한 전셋집 생활의 시작입니다. 등기부등본 확인, 전입신고 및 확정일자 확보 등 기본적인 절차를 놓치지 않고 진행한다면, 예상치 못한 문제로부터 소중한 보증금을 지킬 수 있을 것입니다. 오늘 알려드린 정보들을 바탕으로 현명한 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.